Dzīvokļu īpašnieku kopības un dzīvokļu īpašnieku atbildība par saistībām dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšanā

Abstract

Maģistra darba tēma “Dzīvokļu īpašnieku kopības un dzīvokļu īpašnieku atbildība par saistībām dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšanā” ir aktuāla, jo tiesiskā regulējumā ilgstoši netika noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts un normatīvajos aktos nebija atrodams tiešs regulējums attiecībā uz to, kādā apmērā un kādā kārtībā dzīvokļu īpašnieku kopība spēj iegūt mantu, uzņemties saistības un būt par atbildētāju un prasītāju tiesā. Tomēr ikvienā dzīvojamā mājā, kura sadalīta dzīvokļu īpašumos, pastāv dzīvokļu īpašnieku kopība, kura kā puse ir iesaistīta civiltiesiskajās attiecībās, ciktāl šādas tiesiskās attiecības attiecas uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Dzīvokļu īpašnieku kopības un dzīvokļu īpašnieku statusu savās atziņās vairakkārt ir aktualizējis Augstākās tiesas Senāts. Maģistra darba mērķis ir, balstoties uz civiltiesiskās atbildības jautājuma izpēti dzīvojamo māju pārvaldīšanas kontekstā zinātniskajā literatūrā, Latvijas tiesiskajā regulējumā un judikatūrā, konstatēt dzīvokļu īpašnieku kopības un dzīvokļu īpašnieku atbildības problēmas un sagatavot ieteikumus dzīvokļu īpašnieku kopības un dzīvokļu īpašnieku atbildības tiesiskā regulējuma pilnveidošanai. Darba autore secina, ka līdz ar 13.03.2022 grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā tiek novērsta tiesiskā neskaidrība attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopības statusu, definējot kopību kā tiesību subjektu. Šo likuma grozījumu tiesību normā lielā mērā pārņemtas Augstākās tiesas Senāta paustās atziņas attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopību kā tiesību subjektu, kā arī atbildības iestāšanos neizpildītu saistību gadījumā. Tomēr, joprojām saglabājas problemātika attiecībā uz pārvaldīšanas nepārtrauktības principa īstenošanu. Pašreiz spēkā esošais tiesiskais regulējums neatrisina jau iepriekš identificēto problēmu, kad dzīvokļa īpašnieks neizpilda savu lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopumu un nenodrošina finansējumu dzīvojamās mājas pārvadīšanai. Kā iespējamos risinājumus autore piedāvā likumā noteikt pienākumu dzīvokļu īpašnieku kopībai veidot uzkrājumu maksātspējas nodrošināšanai. Līdz ar dzīvokļu īpašnieku kopības koncepta attīstību, aizsargājot dzīvokļu īpašnieku intereses, nepieciešams attīstīt pārvaldnieka profesionālās kompetences tiesisko regulējumu, ieviešot dzīvojamo māju pārvaldnieku profesionālās kvalifikācijas eksāmenu, ka arī obligātu prasību pārvaldniekam veikt civiltiesiskās darbības apdrošināšanu. Maģistra darbs ir izstrādāts uz 71 lapas un sastāv no ievada, trim nodaļām, nobeiguma un anotācijas latviešu un angļu valodā. Maģistra darbā izmantots 71 avots.

The topic of the Master`s thesis “The liability of a community of owners of residential building and owners of residential building within provision of property management” is topical as for a long period of time it has not been stated by law that a community of owners of residential building is a legal body. As well as its capabilities to acquire property, enter deals and participate as a defendant and a plaintiff in a court were not admitted by law. However, in every residential building divided into apartments, the community of apartment owners exists, and it eventually becomes involved into legal relationship as far as it refers to property management of the residential building. The legal status of the community of apartment owners repeatedly has been a subject of the statements of the Senate of Supreme Court. The research aim of the Master’s thesis – based on the review of scientific literature, legislation and case law, to identify problems of the liability of the community of apartment owners and liability of apartment owners as well as prepare recommendations for a development of legislation of property management of residential buildings. The author has come to conclusion that by passing amendments of 13yh of March 2022 in the Law of Apartment Property the legislator has prevented the legal unclarity in respect of the legal status of the community of apartment owners by constituting it as a legal body, as well as stating its liability in case of unfulfilled commitments. The legal norms of amendments are mainly based on adoption of the statements of The Senate of the Supreme Court. However, problems remain regarding implementation of the principle of continuation of the property management of residential building. In this context, there is no efficient mechanism for enforcement of the liability of the apartment owner in case the apartment owner has not fulfilled his/her obligation of loyalty in respect of the community of the apartment owners and does not provide the financial means for property management. To resolve the problems stated above the author recommends introducing in law an obligation of the community of apartment owners to maintain a reserve fund for provision of its solvency. Moreover, based in the development of the community of apartment owners in law and the fact that in case of the insolvency of the community owners are liable for commitments with no limit, the author recommends introducing of qualification examination for property managers and obligation to have civil liability insurance. The Master`s thesis is performed on 71 pages and consists of an introduction, three chapters, conclusions and annotation in Latvian and English. 71 sources have been uses if the Master`s thesis.