Nekustamo īpašumu darījumu uzraudzības tiesiskais regulējums Latvijā

Abstract

Maģistra darbs veltīts tēmai “Nekustamo īpašumu darījumu uzraudzības tiesiskais regulējums Latvijā”. Tā kā nekustamo īpašumu darījumu sektors vēsturiski pakļauts noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas riskam un sektors veido vērā ņemamu ietekmi Latvijas ekonomikā, pēdējo gadu laikā meklēti risinājumi tiesiskajā regulējumā, paaugstinot kontroli nekustamo īpašumu darījumu uzraudzībā Latvijā. 2020. gada 1. augustā stājies spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas uzliek pastiprinātas prasības, tostarp klientu izpēti un naudas līdzekļu izcelsmes pārbaudes reģistrētiem starpniekiem, taču darījumi, kas notiek bez starpnieku iesaistes, nav pakļauti šo prasību izpildei. Latvijā 20% no visiem darījumiem, kas saistīti ar nekustamajiem īpašumiem, norisinās ar reģistrētu nekustamo īpašumu starpnieku iesaisti un vienīgi 15% no visiem nekustamo īpašumu darījumiem tiek slēgti notariāla akta veidā. Nekustamā īpašuma pirkuma līgumus, ja tie slēgti izmantojot zvērināta notāra, nekustamā īpašuma darījumu starpnieka, zvērināta advokāta vai cita neatkarīga juridisko pakalpojumu sniedzēja pakalpojumus, ietver Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma subjektu iesaisti, taču, ja pirkuma līgums slēgts privātā kārtā, netiek nodrošināta šī likuma subjektu iesaiste, kā rezultātā netiek veikti kontroles un drošības pasākumi, kas paaugstina noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas risku darījumos ar nekustamo īpašumu. Pētījuma mērķis ir balstoties uz normatīvo aktu un dokumentu analīzi, statistikas datiem, kā arī tiesu praksi un citu valstu piemēriem, atklāt noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas pieļaujošos tiesiskos apstākļus nekustamo īpašumu darījumos Latvijā un izstrādāt risinājumus nekustamā īpašuma darījumu uzraudzības uzlabošanai. Pētījuma rezultātā definēti riskus pieļaujošie tiesiskie apstākļi un darījumos iesaistītie subjekti, kam jākonstatē šie riski, papildus izpētītas un apkopotas tendences nekustamo īpašumu darījumos, kā arī noziedzīgos nodarījumos, kas saistīti ar noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju Latvijā. Darba gaitā izpētīta arī Latvijā pastāvošā regulējuma atbilstība FATF rekomendācijām, citu valstu piemēri nozares risku mazināšanā un iespējamie tehnoloģiskie risinājumi. Balstoties uz secinājumiem, izstrādāti priekšlikumi risku pieļaujošo tiesisko apstākļu mazināšanai, kā arī kontroles mehānismu uzlabošanai. Darba kopējais apjoms ir 105 lappuses, kopumā izmantoti 119 avoti, 25 no tiem svešvalodā. Darbā ietvertas divas shēmas, divas diagrammas un pievienoti 7 pielikumi. Atslēgvārdi: nekustamais īpašums, noziedzīgi iegūti līdzekļi, nostiprinājuma lūgums, lietu tiesības, nekustamā īpašuma darījums

The Master's thesis is dedicated to the topic of “Legal Framework for Real Estate Transaction Supervision in Latvia”. Given the historical susceptibility of the real estate sector to the risk of money laundering and its significant impact on the Latvian economy, solutions have been sought in recent years to enhance control over real estate transactions oversight in Latvia through legal regulation. The Law on the Activity of Real Estate Agents, which came into force on August 1, 2020, imposes enhanced requirements, including client due diligence and source of funds checks, on registered intermediaries. However, transactions that take place without intermediary involvement are not subject to these requirements. In Latvia, only 20% of all real estate transactions involve registered real estate intermediaries, and only 15% of all real estate transactions are concluded by notarial deed. Real estate purchase agreements concluded using a sworn notary, real estate transaction intermediary, sworn lawyer, or other independent legal service provider services are subject to the involvement of subjects under the Law on the Prevention of Money Laundering and Terrorism and Proliferation Financing, however, if the purchase agreement is concluded privately, the involvement of these subjects is not ensured, resulting in a lack of control and security measures, thus increasing the risk of money laundering in real estate transactions. The aim of the research is, based on the analysis of regulatory acts and documents, statistical data, as well as case law and examples from other countries, to identify the legal conditions conducive to money laundering in real estate transactions in Latvia and to develop solutions to improve the oversight of real estate transactions. As a result of the research, risk-bearing legal conditions and subjects involved in transactions where these risks need to be identified are defined, in addition to examining and summarizing trends in real estate transactions and criminal offenses related to money laundering in Latvia. The compliance of existing regulations in Latvia with FATF recommendations, examples from other countries in reducing industry risks, and possible technological solutions are also studied in the course of the work. Based on the conclusions, proposals for reducing risk-bearing legal conditions and improving control mechanisms are developed. The thesis is written on 105 pages, with a total of 119 sources used, 25 of which are in foreign languages. The thesis includes two schemes, two diagrams, and 7 appendices. Keywords: real estate, money laundering, confirmation request, property law, real estate transaction